Comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier ?

- Catégorie : Immobilier

Calculette financière

La rentabilité nette d’un bien immobilier est un indicateur qui permet d’apprécier le potentiel de rendement lors d’un projet d’investissement locatif.

Cette performance est exprimée sous forme de ratio et s’évalue généralement sur une base annuelle.

Son calcul tient compte du coût du crédit immobilier, de la taxe foncière, de l’assurance des loyers impayés, etc.

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier ? Retrouvez toutes nos explications dans la suite de l’article.

Rentabilité locative d’un bien immobilier : de quoi parle-t-on ?

La rentabilité locative permet d’estimer la performance d’un investissement immobilier consacré à la location.

Ce rendement s’exprime en pourcentage et compare le loyer annuel à l’investissement initial. La rentabilité locative se mesure grâce aux trois formules suivantes.

  • Le calcul de la rentabilité locative brute.
  • Le calcul de la rentabilité locative nette.
  • Le calcul de la rentabilité locative nette d’impôt ou nette-nette.

Estimer la rentabilité brute pour calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier

La rentabilité locative brute s’obtient dans un premier temps en divisant le loyer annuel brut par le prix du logement.

Dans un deuxième temps, le résultat est multiplié par 100.

Cette formule ne prend pas en compte le coût du crédit immobilier ni les impôts sur le revenu foncier. Le calcul du rendement locatif brut est le suivant :

  • [(loyer mensuel × 12 mois)/prix d’achat] × 100

Exemple de calcul du rendement locatif brut pour un appartement 2 pièces à Orléans :

  • Prix d’achat : 134 000 euros.
  • Loyer mensuel : 630 euros.
  • Rendement locatif brut : [(630 × 12)/134 000] × 100 = (7 560/134 000) × 100 = 5,64 %.

Un projet d'investissement locatif est complexe. Je vous conseille de vous renseigner et d'être accompagné au maximum pour le financement dans ce dernier.

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Edgar CHAMPALOU - Directeur & Fondateur Efficio

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier ?

La rentabilité nette d’un investissement locatif tient compte des frais et charges qui ont grevé les revenus fonciers.

Il faut alors soustraire du loyer annuel :

  • le coût du crédit ;
  • la taxe foncière ;
  • les coûts des travaux ou de la remise en état et les dépenses d’entretien ;
  • les charges non récupérables (charges de copropriété, rémunération du gardien, etc.) ;
  • l’assurance loyers impayés ;
  • les frais de gestion locative.

Le calcul de la rentabilité nette d’un bien est le suivant :

[(loyers annuels – frais et charges)/(prix d’achat + coût du crédit)] × 100.

Exemple de calcul du rendement locatif net pour un appartement 2 pièces à Orléans.

  • Prix d’achat : 134 000 euros.
  • Loyers annuels : 630 euros × 12 mois = 7 560 euros.
  • Charges et dépenses annuelles : 1 800 euros.
  • Coût du crédit : 3 000 euros.
  • Rendement locatif net : [(7 560 – 1 800)/(134 000 + 3 000)] × 100 = 4,2 %.
  • Courtière Efficio qui tient une calculette
Courtière Efficio qui tient une calculette

Comment calculer la rentabilité nette-nette d’un bien immobilier ?

La rentabilité locative nette d’impôt ou rentabilité nette-nette met en évidence le rendement net de charges.

S’y ajoutent les déductions d’intérêts d’emprunt et des travaux ainsi que certains dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, etc.).

Bon à savoir :

Le calcul du rendement net-net peut également utiliser la méthode Larcher.

Ici, il suffit de reprendre le rendement locatif brut sur neuf mois.

Pourquoi supprimer trois mois de loyers du calcul ?

Car les charges, dépenses et impôts représentent globalement 25 % des revenus locatifs, soit trois mois de loyers. Reprenons l’exemple de notre studio.

Le calcul de la rentabilité avec la méthode Larcher est le suivant :

[(loyer mensuel × 9 mois)/prix d’achat] × 100.

En reprenant l’exemple de notre appartement d’Orléans, nous obtenons le résultat suivant.

Rendement locatif : [(630 × 9)/134 000] × 100 = (5 670/134 000) × 100 = 4,23 %.

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Quels risques peuvent affecter le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Certains impondérables peuvent affecter le rendement locatif d’un bien.

Il s’agit ici des risques locatifs tels que :

  • les loyers impayés ;
  • la dégradation du logement ;
  • la vacance locative.

Investissement locatif : le risque des loyers impayés

Les loyers impayés représentent un des risques majeurs dans le cadre d’un investissement locatif.

En effet, les loyers, finançant tout ou partie des mensualités de l’emprunt, garantissent la réussite du projet.

Au meilleur des cas, le rendement du placement va chuter.

Dans une hypothèse plus pessimiste, les loyers impayés peuvent fragiliser la situation financière de l’investisseur qui ne dispose pas de liquidité.

Dégradations du bien et vacance locative : deux menaces pour le rendement locatif

En cas de dégradations du bien, le dépôt de garantie peut ne pas suffire à financer la remise en état.

Dans ce cas de figure, la rentabilité de l’investissement risque d’être impactée par :

  • le coût des travaux ;
  • la vacance locative durant les travaux.
documents Efficio posés sur un bureau

Comment optimiser la rentabilité nette d’un bien immobilier ?

Un certain nombre de mécanismes permettent d’optimiser la rentabilité nette d’un logement.

Nous vous en présentons trois :

  • le statut de LMNP ;
  • le mécanisme du déficit foncier ;
  • les dispositifs de défiscalisation immobilière.

Investissement locatif et rendement : la fiscalité liée au statut de LMNP

En optant pour la location meublée, le propriétaire bénéficie du statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP).

D’un point de vue de la fiscalité, ce statut offre les avantages suivants.

  • Amortissement des biens sur plusieurs années en percevant des revenus locatifs peu imposés (BIC).
  • Déduction des charges liées à la gestion du bien.
  • Déduction des intérêts du prêt.

Le déficit foncier pour optimiser ses revenus locatifs

On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles du revenu foncier sont plus importantes que les loyers perçus.

Dans cette configuration, la part de charges supérieure aux revenus fonciers peut être déduite du revenu global du propriétaire.

Ce mécanisme permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.

L’excédent de déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers durant dix ans.

Les intérêts d’emprunts, les primes d’assurance, les dépenses de travaux et la taxe foncière font partie des charges déductibles du revenu foncier.

Les dispositifs de défiscalisation dédiés à l’investissement locatif immobilier

L’investissement dans le locatif ouvre droit à certains avantages fiscaux.

Parmi ces dispositifs, la loi Pinel et la loi Denormandie permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu quand l’acheteur s’engage à louer ses biens pendant 6, 9 ou 12 ans.

Dans les deux cas, la réduction d’impôt s’élève de 12 à 21 % du prix du bien.

La loi Pinel concerne les investissements locatifs réalisés dans le neuf.

La loi Denormandie s’adresse aux investissements locatifs portant sur des biens à rénover dans le cadre du programme national de lutte contre le logement insalubre.

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