Comment renégocier un crédit immobilier ?

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À la faveur des taux d’intérêt bas, nombreux sont les emprunteurs qui se demandent comment renégocier un crédit immobilier. Quels points de vigilance surveiller avant de faire sa demande ? Comment être sûr qu’une renégociation présente un réel intérêt financier ? L’accompagnement d’un courtier en prêt immobilier est-il souhaitable pour la réussite de ce projet ? L’équipe Efficio répond à vos questions dans cet article.

Renégociation de prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

Lorsque les taux d’intérêt sont bas, il peut être intéressant de renégocier son prêt immobilier auprès de sa banque. Cette négociation est menée par l’emprunteur auprès de l’établissement financier (banque ou organisme de crédit) qui lui a accordé le prêt à l’origine.

Le but ? Obtenir des conditions de prêt plus avantageuses. Il peut s’agir ici de diminuer le montant des mensualités du prêt en bénéficiant d’un taux d’intérêt plus favorable.

Cela peut également passer par la réduction de la durée de remboursement de l’emprunt immobilier.

Enfin, la renégociation d’un financement immobilier peut également porter sur les conditions de l’assurance emprunteur en optant pour la délégation d’assurance de prêt.

Bon à savoir : La renégociation d’un crédit immobilier implique la modification du contrat initial.

Si le prêt est renégocié dans la banque qui l’a mis en place à l’origine, conformément à l’article L. 313-39 du Code de la consommation, cette modification doit être notifiée par un avenant au contrat.

Il peut être établi sur support papier ou sur un autre support durable et doit comporter :

  • le nouvel échéancier des amortissements
  • le taux annuel effectif global
  • le coût du crédit, calculé sur la base des échéances et frais à venir.

Quelle différence entre renégociation de prêt immobilier et rachat de crédit immobilier ?

À la différence de la renégociation de prêt immobilier, le rachat de crédit immobilier consiste à renégocier son financement auprès d’un autre établissement financier (banque ou organisme de crédit).

Cette opération consiste à réaliser un emprunt avec de nouvelles conditions dont l’objet sera de solder et remplacer le prêt existant. Cela peut engendrer différents types de frais ou pénalités.

  • Frais de mainlevée d’hypothèque calculés en fonction du montant du prêt initial, majorés d’environ 20 %.
  • Indemnités de remboursement anticipé plafonnées à six mois d’intérêts (au taux moyen du prêt) et à 3 % du capital restant dû. L’indemnité de remboursement est mentionnée dans l’offre de prêt.
  • Frais de constitution d’une nouvelle garantie hypothécaire ou d’une caution bancaire pour le nouveau contrat d’emprunt. Ils représentent environ 1,5 % du montant du prêt.

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Quand renégocier son prêt immobilier peut-il être avantageux ?

Renégocier son prêt immobilier peut être avantageux dans certaines circonstances. Pour savoir si cette opération présente un intérêt pour vous, vous devez prendre en compte les éléments suivants.

  • Il est préférable que la durée restante de remboursement du crédit immobilier soit supérieure à la durée écoulée. L’opération de renégociation offre un intérêt plus élevé si elle intervient dans les premières années, soit la phase durant laquelle le remboursement porte plus sur les intérêts que sur le capital. Pour connaître la répartition du remboursement entre le capital, les intérêts et la prime d’assurance, reportez-vous sur le tableau d’amortissement annexé au contrat de prêt.
  • Le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé. Si ce dernier est inférieur à 60000€, il est peu probable que le rachat permette de réaliser une économie.
  • La différence entre le taux actuel et le nouveau taux devrait être comprise entre 0,7% et plus.

Renégocier son prêt immobilier peut-il engendrer des frais et des pénalités ?

Dans le cadre d’une renégociation de crédit immobilier, les banques peuvent facturer des frais correspondants à un pourcentage du capital restant dû. Pour vous faire une idée plus précise du coût d’une telle option, il faudra intégrer dans votre calcul les critères suivants :

  • la date de souscription du prêt ;
  • la durée de remboursement choisie ;
  • le montant total emprunté ;
  • le type de prêt sur lequel porte la négociation ;
  • les frais de dossier ou frais d’avenant au contrat ;
  • les frais de garantie (hypothèque ou caution).

Comment renégocier un crédit immobilier sans changer de banque ?

Avant de renégocier votre prêt immobilier avec votre banque, voici quelques conseils utiles.

Renégocier un crédit immobilier : la préparation du rendez-vous avec la banque

Commencez par évaluer l’intérêt que représente une opération de renégociation de prêt au regard de votre situation. Faites un point sur vos objectifs et sur la stratégie que vous souhaitez initier. Estimez aussi précisément que possible le montant que vous avez encore à rembourser. N’hésitez pas à vous aider du tableau d’amortissement annexé à votre contrat. Pour être en mesure de négocier avec des éléments tangibles, faites un comparatif des offres potentielles sur le marché des banques concurrentes.

Pour étoffer votre base d’appréciation, demandez des devis de crédit immobilier en fonction du montant emprunté. Vous aurez une idée plus précise sur certains points essentiels comme :

  • les conditions générales et particulières d’emprunt ;
  • les taux d’intérêt ;
  • les mensualités ;
  • la durée de remboursement ;
  • les pénalités ;
  • les frais annexes.

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Quels points négocier lors de la renégociation de crédit immobilier ?

Pour l’emprunteur, renégocier son crédit immobilier peut signifier les changements suivants :

  • Moduler ses échéances de prêt en augmentant le montant de ses mensualités pour réduire la durée d’emprunt. Cette option permet de diminuer le coût total du crédit.
  • Réviser le taux d’intérêt du crédit initial.
  • Négocier les pénalités de remboursement anticipé en cas de solde du montant total du crédit avant la date d’échéance fixée au contrat.

Quels documents pour renégocier son crédit immobilier ?

La demande de renégociation de crédit immobilier doit être accompagnée d’un certain nombre de documents et de pièces justificatives. En voici la liste :

  • copie de l’acte d’achat du bien immobilier ;
  • tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours ;
  • tableau d’amortissement d’autres crédits le cas échéant (crédit auto, crédit à la consommation, etc.) ;
  • copie des trois derniers relevés bancaires ;
  • copie des trois derniers bulletins de salaire pour un salarié ;
  • copie du contrat de travail ;
  • copie des trois derniers bilans comptables et trois dernières déclarations de chiffre d’affaires pour un indépendant ;
  • copie des trois derniers avis d’impôt sur le revenu ;
  • copie de la pièce d’identité.

Renégocier son crédit immobilier : l’avenant au contrat et le délai de rétraction

Si votre demande de renégociation de prêt est acceptée par votre banque, un avenant au contrat va être signé. Cette précaution répond aux exigences de l’article L. 313-39 du Code du commerce. Si l’avenant porte sur un prêt à taux fixe, il devra comprendre les données suivantes.

  • Un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé.
  • Le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des frais et échéances à venir.

Si l’avenant concerne un prêt à taux variable, il devra comporter les informations suivantes.

  • Le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit, sur la base des échéances et frais à venir jusqu’à la date de la révision du taux.
  • Les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt.

L’avenant doit être adressé par lettre ou par tout autre moyen convenu entre l’emprunteur et la banque. À l’instar du crédit immobilier initial, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant. Il peut pendant ce délai accepter ou refuser cet avenant. En cas d’acceptation, l’emprunteur doit signer le document, puis le retourner à la banque après le délai incompressible de 10 jours, soit, le 11ème jour. En cas de refus, il suffit de ne pas renvoyer l’avenant à la banque.

Que devient l’assurance emprunteur en cas de renégociation de prêt immobilier ?

Renégocier son prêt immobilier peut avoir une incidence sur l’assurance emprunteur. Deux options s’offrent à vous :

  • conserver votre assurance de prêt aux conditions initiales ;
  • changer d’assurance de prêt pour profiter des nouvelles conditions liées à votre crédit renégocié.

Procéder à la délégation d’assurance de prêt en choisissant l’assureur de son choix peut faire réaliser de substantielles économies. La loi autorise cette option chaque année à date anniversaire de votre contrat d’assurance emprunteur. Avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le changement d’assureur sera possible à tout moment, moyennant un préavis de deux mois. Elle est effective à compter du 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats d’assurance emprunteur et à compter du 1er septembre 2022 pour les anciens contrats.

L’essentiel de la renégociation de prêt immobilier

Vous souhaitez faire baisser le coût de votre emprunt en diminuant les mensualités ou en réduisant la durée de remboursement ? Voici l’essentiel à retenir sur la renégociation de crédit immobilier.

  • Renégocier son crédit immobilier permet d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses sans changer de banque. Cette opération peut passer par la diminution du montant des mensualités, par la réduction de la durée de l’emprunt ou par la souscription d’une assurance emprunteur plus avantageuse.
  • Cette option présente un intérêt si la négociation intervient dans les premières années du crédit. Le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé. La différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être supérieure à 0,7 point.
  • Un crédit immobilier peut être renégocié plusieurs fois.
  • Des frais et pénalités sont à prévoir en cas de renégociation de prêt. Il peut s’agir notamment de frais de dossier ou frais d’avenant au contrat, voire de frais de garantie.
  • La renégociation d’un crédit immobilier impliquant une modification du contrat est notifiée par un avenant. Ce document doit mentionner le nouvel échéancier des amortissements, le taux annuel effectif global, le coût du crédit.
  • La banque n’est pas tenue d’accepter votre demande de renégociation de prêt immobilier. En cas de refus, la solution du rachat de crédit peut également permettre de réaliser des économies.
  • Contrairement à la renégociation de prêt immobilier, le rachat de crédit immobilier consiste à renégocier son crédit auprès d’une autre banque. Cette opération implique de solder son crédit immobilier en cours. Des frais de mainlevée d’hypothèque, des indemnités de remboursement anticipé et des frais de constitution d’une nouvelle garantie hypothécaire seront facturés.
  • Mettre en place une délégation d’assurance de prêt constitue également un puissant levier d’économies. À partir du 1er juin 2022, il sera possible de changer d’assurance emprunteur à n’importe quelle date.

Vous souhaitez renégocier ou procéder au rachat de votre crédit immobilier ? Vous désirez regrouper vos prêts pour optimiser le remboursement de vos emprunts en cours ? Vous voulez changer d’assurance emprunteur ? Efficio Courtage & Immobilier vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier. Nos équipes spécialistes en transaction immobilière, courtage immobilier et rachat de crédits en Centre-Val de Loire sont présentes à Orléans, Tours, Pithiviers, Saint-Denis de l’Hôtel et Montargis. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

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